La plus-value immobilière fait référence à la différence entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'acquisition initial. En d'autres termes, c'est le bénéfice réalisé lors de la vente d'un logement qui résulte généralement de l'augmentation de sa valeur au fil du temps. En France, la plus-value est soumise à une imposition précise, qui diffère s’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire.
Définition : qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière peut être le fruit de différents facteurs. Tout d'abord, l'appréciation du marché immobilier joue un rôle clé. Le logement peut également prendre de la valeur au fil du temps grâce aux aménagements et travaux réalisés par le propriétaire.
Pour calculer la plus-value, il faut déterminer le prix d’achat d’un côté et le prix de cession de l’autre. Lorsque le montant total de la vente dépasse le montant total de l'achat, cela entraîne une plus-value immobilière. Le prix d’acquisition est constitué :
- Du prix d’achat,
- Des frais de notaire et des éventuels frais d’agence. Le montant des frais se calcule sur les frais réels justifiés ou avec un forfait de 7.5 % du prix d’achat.
- Des dépenses liées aux travaux (rénovation, agrandissement, etc.) à condition de ne pas avoir bénéficié d’une réduction d’impôts pour les réaliser (investissement locatif, crédit d’impôt foncier). Un forfait de 15 % du prix d’achat peut également être appliqué après 5 ans de détention en remplacement des frais réels justifiés par des factures.
Notez que les coûts liés au financement (assurance emprunteur, frais de dossier, etc.) ne sont pas pris en compte. En ce qui concerne le prix de vente, le calcul est plus simple : il suffit de retirer du prix de vente les frais de cession (taxes, frais d’agence, prix des diagnostics immobiliers, etc.).
Quelles sont les ventes concernées par la plus-value ?
Les biens immobiliers comme les appartements, maisons, terrains sont concernés par la plus-value, mais les droits attachés à un bien sont aussi concernés : servitudes, usufruit, nue-propriété. La vente de bien ou droits par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI) est également concernée.
La plus-value en cas de résidence principale
Les résidences principales et leurs dépendances (caves, garages, etc.) bénéficient d'une exonération complète. En revanche, les biens visés par l'imposition des plus-values comprennent les résidences secondaires, les biens destinés à la location, les logements inoccupés, les locaux commerciaux, les terrains ainsi que les parts de sociétés civiles immobilières (SCI) ou de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Le logement doit être utilisé comme résidence principale au moment de la vente. Dans le cas d'une séparation ou d'un divorce, il est suffisant que l'un des anciens conjoints (mariés, partenaires de PACS ou concubins) ait résidé dans le logement jusqu'à sa mise en vente.
La plus-value en cas de résidence secondaire
La plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence secondaire est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %, ainsi qu'à des prélèvements sociaux de 17,2 %. Un abattement progressif basé sur la durée de détention du bien s’applique à partir de la 6ᵉ année de détention à raison de 6 % par année. Les plus-values immobilières sont exonérées d'impôts sur le revenu après une détention de 22 ans.
Cependant, il est important de noter que les prélèvements sociaux sont calculés sur une période de 30 ans, ce qui signifie qu'ils continueront à être prélevés même après l'exonération de l'impôt sur le revenu.
Il existe une situation qui permet de bénéficier de l’exonération pour la vente d’une résidence secondaire sans avoir à patienter plus de 5 ans. Il faut réunir les conditions ci-dessous :
- Le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années,
- Le prix de cession sera utilisé pour l’acquisition ou la construction d’une résidence principale dans les 24 prochains mois. Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.
Une surtaxe sur les plus-values élevées
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2013, une surtaxe de 2 % à 6 % est ajoutée à l'impôt sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci dépassent 50 000 euros. Cette surtaxe est calculée sur le montant total de la plus-value imposable, qui peut être réduit en fonction de l'abattement pour durée de détention.
Plus-value : le cas des ventes inférieures à 15 000 €
La vente de biens immobiliers vendus au prix maximal de 15 000 € échappe à la taxation des plus-values, peu importe la date d’achat ou l’importance du gain réalisé. Notez que chaque vente d'un montant maximal de 15 000 € est exonérée de l'impôt sur la plus-value, et ce, même si vous en effectuez plusieurs dans la même année. En général, cette exonération concerne la vente de garages, parkings, petits locaux ou de biens vendus en indivision.
Comment fonctionne la plus-value immobilière en cas de succession ou donation ?
Si, dans le cadre d’une succession, le logement reçu en héritage est vendu à un prix supérieur à sa valeur déclarée, cela entraine une plus-value soumise à la taxation de 19 % pour l’impôt et 17.2 % pour les prélèvements sociaux.
Dans le cadre d’une donation, la valeur vénale du logement à la date de la donation sera prise en compte, et non le prix d’achat initial.
Les facteurs clés pour une plus-value immobilière réussie
Pour réaliser une plus-value lors de la vente de votre logement aux Gets, il faut prendre en compte plusieurs critères comme l’état du marché, la situation du logement, l’entretien et la rénovation de ce dernier.
Tout d'abord, l'emplacement joue un rôle essentiel. Les biens situés proches des remontées mécaniques, avec vue sur les sommets ou proche des commerces sont plus attrayants. Ce qui a tendance à attirer plus d’acquéreurs potentiels, ce qui peut se traduire par une augmentation de la valeur du bien au fil du temps.
Un autre facteur clé est la gestion efficace de la propriété. Les propriétés bien entretenues et bien gérées, qu'il s'agisse de chalets, d'appartements ou de résidences de vacances, ont généralement une plus grande valeur sur le marché. Un entretien régulier et des rénovations appropriées peuvent contribuer à maintenir la valeur de la propriété à long terme et à maximiser la plus-value potentielle lors de la vente.
